راه حل قانونی عدم پرداخت شارژ ساختمان
یکی از بزرگترین مشکلاتی که مدیران ساختمان را درگیر خود می کند،
پرداخت نکردن شارژ ساختمان توسط برخی مالکان یا مستأجران است.
این مسئله معمولاً به اعتراض باقی اهالی ساختمان منجر می شود و در برخی موارد دعواها و جر و بحث های بسیاری را در پی خواهد داشت.
امضای قرارداد خرید یا اجاره یک آپارتمان، به معنای موافقت با پرداخت میزان شارژی است
که توسط اعضای آن ساختمان به تصویب رسیده است و مالک یا مستأجر موظف است آن را به موقع پرداخت کند.
در غیر این صورت با جرایمی روبه رو خواهد شد.
شخصی که به عنوان مالک یا مستأجر وارد یک ساختمان می شود،
موظف است میزان شارژ تعیین شده را پرداخت کند. در غیر این صورت با جریمه ها و تعقیبات قانونی روبه رو می شود.
شارژ ساختمان چیست؟
در هر مجتمع مسکونی هزینه‌های مشترکی وجود دارد که همه‌ی ساکنان مجتمع باید سهم خود را از آن پرداخت کنند.
به این هزینه‌های مشترک در اصطلاح شارژ گفته می‌شود.
میزان این هزینه‌ها بسته به نوع مجتمع مسکونی و امکانات آن تعیین می‌شود و به صورت ماهیانه باید پرداخت شود.
این موضوع بر اساس قوانین شارژ ساختمان در قانون تملک آپارتمان‌ها که در سال 1343 به تصویب رسیده،
در نظر گرفته می‌شود و باید به مدیر مجتمع پرداخت گردد.
روش تعیین شارژ بسته به نظر ساکنان و اعضای هیئت مدیره مشخص می شود.
ممکن است بر اساس تعداد نفرات ساکن در هر واحد میزان شارژ متغیر باشد
و یا بدون در نظر گرفتن تعداد ساکنین، هر واحد میزان شارژ ثابتی داشته باشد.
همه باید هزینه های شارژ را به صورت کامل پرداخت کنند و کسی نمی تواند
مثلا با ادعای اینکه از آسانسور استفاده نمی کند، از پرداخت هزینه های مربوط به آن خودداری کند.
شارژ ساختمان باید صرف چه مواردی شود؟
بر اساس ماده 28 قانون تملک آپارتمان‌ها شارژ ساختمان باید صرف هزینه‌های مربوط به سرایدار،
هزینه‌ی آب، برق و گاز مشترک، هزینه‌ی تعمیرات و نگهداری از قسمت‌های عمومی آپارتمان،
هزینه‌ی نگهداری از گیاهان در محوطه‌ی عمومی و رسیدگی به باغچه و هزینه‌ی اقلام مورد نیاز برای استفاده در بخش‌های عمومی
(مانند تجهیزات نظافت، تجهیزات الکتریکی و…) گردد. تشخیص این موارد و سایر مواردی که جزو موارد بالا نیستند،
بر عهده‌ی هیئت مدیره خواهد بود. ذکر این نکته نیز لازم است که در صورتی که ساکنان هر واحد به هر نحوی به بخش عمومی خسارت وارد کنند،
جبران این خسارت باید از هزینه‌ی شخصی آن واحد صورت گیرد و در این مورد مبلغ شارژ مورد استفاده قرار نخواهد گرفت .
هنگام تنظیم قرارداد به مبلغ و بدهی شارژ توجه کنید
قبل از امضای خرید یا اجاره آپارتمان، از مبلغ شارژ و نبود بدهی در این زمینه اطمینان حاصل کنید.
طبق ماده 12 قانون تملک آپارتمان ها، دفاتر رسمی هنگام تنظیم هرگونه قرارداد باید گواهی تسویه حساب خدمات مشترک را،
که به تأیید هیئت مدیره رسیده باشد ، از مالک درخواست کنند.
در صورتی که خریدار یا مستأجر جدید پرداخت بدهی شارژ را تقبل می کند، این نکته نیز باید در قرارداد ذکر شود.
بنگاه های معاملات ملکی در این خصوص وظیفه ای ندارند
بنابراین اگر در بنگاه قرارداد تنظیم می کنید، شخصا نسبت به اطلاع از موارد مربوط به شارژ و بدهی های معوقه احتمالی اقدام کنید.
پرداخت نکردن شارژ ساختمان چه پیامدهایی دارد؟
در صورتی که یک واحد از پرداخت شارژ امتناع کند،
مدیر ساختمان با طی مراحلی، می تواند به صورت قانونی نسبت به دریافت آن اقدام کند.
البته باید در نظر داشت که به هر حال طی مراحل قانونی مستلزم صرف زمان و انرژی است و بهتر است
مالکان و مستأجران، طی جلساتی در مورد نحوه پرداخت شارژ با هیئت مدیره به توافق برسند.
برای هر دو طرف ماجرا بهتر است که کار به مراجع قانونی و قضایی کشیده نشود.
به هر حال اعضای یک ساختمان در کنار هم زندگی می کنند و باید روش کنار آمدن با یکدیگر را یاد بگیرند
تا آرامش و آسایش بیشتری داشته باشند اما در صورتی که اختلافات از طریق گفت وگو و مباحثه حل نشد،
مراحل قانونی به شرح زیر هستند:
مراجعه به شورای حل اختلاف و تنظیم اظهارنامه
مرحله اول مدیر ساختمان باید به شورای حل اختلاف منطقه مراجعه و اظهارنامه ای به نام مالک یا مستأجر خاطی تنظیم کند.
در متن اظهارنامه به مبلغ بدهی شخص و مدتی که پرداخت آن به تعویق افتاده است اشاره می شود.
درضمن مراجعه به شواری حل اختلاف زمانی ممکن است که سقف بدهی تا پنج میلیون تومان باشد.
در صورتی که مبلغ بدهی شارژ از این مقدار بیشتر باشد،
مدیر ساختمان باید به دادگاه مراجعه و از این طریق اقدام به وصول مبلغ کند.
قطع خدمات مشترک
اگر واحد مذکور با گذشت 10 روز از دریافت اظهارنامه،
نسبت به پراخت شارژ اقدام نکرده باشد، مدیر ساختمان می تواند خدمات مشترک
مانند آب گرم، گاز و … را برای آن واحد قطع کند. قطع این خدمات تا زمان پرداخت بدهی ادامه خواهد داشت.
نکته مهمی که مدیران ساختمان باید به آن توجه داشته باشند این است
که جریمه قطع خدمات تنها به خدمات مشترک مربوط می شود.
اگر در ساختمان کنتورهای آب و برق و گاز مشترک نباشد و هر واحد کنتور مخصوص به خود را داشته باشد و مدیر نسبت به قطع آن ها اقدام کند،
در خدمات اختصاصی آن واحد دخالت کرده و مرتکب جرم شده است که در ازای آن ممکن است حتی به حبس محکوم شود.
اگر قطع خدمات مشترک ممکن نباشد، مدیر باید برای قطع آب و برق و امثال این ها، به مراجع قضایی مراجعه و حکم دریافت کند.
صدور اجرائیه
در صورتی که مالک یا مستأجر یک واحد پس از دریافت اظهارنامه و قطع خدمات مشترک،
همچنان نسبت به پرداخت بدهی اقدام نکرد، مدیر ساختمان باید به اداره ثبت منطقه مراجعه کند.
در این موارد اداره ثبت با توجه به اظهارنامه ای که قبلا صادر شده است،
برای فرد بدهکار اجرائیه صادر می کند.
فرد بدهکار پس از دریافت اجرائیه به مدت ده روز فرصت دارد که نسبت به پرداخت بدهی خود و یا توافق با هیئت مدیره ساختمان اقدام کند.
دریافت اجرائیه روشی است برای وادار کردن فرد به پرداخت بدهی شارژ معوقه،
بدون نیاز به مراجعه به دادگاه. حکم اجرائیه را اداره ثبت منطقه صادر و به بدهکار ابلاغ می کند.
مراجعه به دادگاه
اگر با طی مراحل فوق، واحد مربوطه همچنان از پرداخت بدهی امتناع کند،
مدیر ساختمان می تواند به دادگاه عمومی حقوقی مراجعه و دادخواست تنظیم کند.
معمولاً دادگاه به مواردی از این دست بدون نوبت رسیدگی می کند.
پس از بررسی موارد موجود در پرونده،
حکم دادگاه احتمالاً محروم کردن واحد مربوطه از خدمات دولتی و تعیین جریمه ای تا دو برابر مبلغ بدهی خواهد بود
که به حساب صندوق ساختمان واریز خواهد شد.
اعتراض به حکم دادگاه
پس از ابلاغ حکم به بدهکار، او به مدت ده روز فرصت اعتراض خواهد داشت.
در صورتی که مراتب اعتراض به دادگاه ارائه شود ، پرونده خارج از نوبت و بدون طی تشریفات اداری و آئین دادرسی مدنی بررسی می شود.
اگر حکم به قطع خدمات مشترک یا خدمات دولتی داده شده باشد ، تا زمان رای نهایی حکم معلق خواهد شد و مدیر نمی تواند نسبت به قطع خدمات اقدام کند.
پس از پرداخت بدهی شارژ چه مراحلی طی می شود؟
قطع خدمات مشترک تا زمانی که بدهی پرداخت نشود ادامه خواهد داشت .
مگر اینکه مالک یا مستأجر برای وصل این خدمات حکم قضایی دریافت کرده باشد .
پس از پرداخت بدهی ، مدیر ساختمان باید خدمات مشترک را دوباره برای آن واحد وصل کند .
اگر کار به قطع خدمات دولتی ، یعنی قطع آب و برق (در مورد ساختمان هایی که کنتورهای جداگانه دارند) رسیده باشد،
برای وصل مجدد آن نیز حکم قضایی لازم است
