تفاوت قول نامه و مبایعه نامه در چیست؟
اسم حقوقی قول نامه داده شده است و به آن مبایعه نامه می گویند .
تغییر قول نامه، بار حقوقی ندارد و اگر بین دو طرف دعوا شود، و به دادگاه مراجعه می کنند ،
قولنامه محکمه پسند نیست وشرایط لازم برای ارائه به دادگاه را ندارد. برای همین قولنامه رابه مبایعه نامه تبدیل کردند.
در مبایعه نامه چه مواردی ذکر می شود؟
در مبایعه نامه باید لااقل 5 مورد ذیل ذکر شده باشد:
- مشخصات فروشنده: مشخصات شناسنامه ای ، آدرس(در آدرس حتما باید کدپستی ذکر شود)، تلفن همراه و ثابت.
- مشخصات خریدار: مشخصات شناسنامه ای ، آدرس(در آدرس حتما باید کدپستی ذکر شود)، تلفن همراه و ثابت.
- موضوع مورد معامله(مبیع): مشخصات کامل جغرافیایی، ثبتی، هندسی(مساحت زمین یا خانه).
- مبلغ مورد معامله : شامل قیمت واحد و قیمت کل به وجه رایج کشوری، ریال یا معادل ريال به تومان.
- زمان مورد معامله: زمان و نحوۀ پرداخت ، زمان حضور در دفترخانه و تنظیم سند .
برای نحوۀ پرداخت باید حتما مشخص شود که خریدار چه مبلغی را ، در چه زمانی و با چه شرایطی به فروشنده می دهد.
.
اگر این 5 مورد ذکر نشده باشد ، مبایعه نامه ارزشی نخواهد داشت .
بعد از نوشتن این 5 مورد، برای شفاف سازی بیشتر، موارد دیگری را هم به مبایعه نامه اضافه می کنند.
اگر فقط این 5 مورد نوشته شده باشد، مبایعه نامه سست است، ولی با اضافه کردن موارد زیر، مبایعه نامه شفاف می شود:
درصورت پشیمانی و رجوع از معامله : باید در مبایعه نامه مشخص باشد که اگر خریدار یا فروشنده خواهان برهم زدن و فسخ معامله شدند،
چه اتفاقی می افتد. برای پشیمانی، زمان مشخص کنند، مثلا تا 24 ساعت یا 3روز بعد از تنظیم مبایعه نامه می توانید پشیمان شوید.
در صورت پشیمانی، خسارتی نیز تعیین می کنند که حتما باید مبلغ آن در قرارداد ذکر شود.
گول خوردن: در زمان عقد معاملات خیارات وجود دارد. «خیار» به طورکلی، به اختیار فسخ معامله گفته می شود.
خیارات انواعی دارد مانند مجلس، غبن، تدلیس، فاحش ،تفلیس،تبعض صفقه و …
.
معمولا در مبایعه نامه ، خیارات را از خودشان ساقط می کنند و جملۀ «اسقاط کافۀ خیارات ولو خیار فاحش» را در مبایعه نامه درج می کنند،
به عبارتی می گویند ما با علم اینکه چنین اتفاقی نیفتاده است ، معامله می کنیم و به هیچ وجه معامله را فسخ نمی کنیم.
وقتی خریدار یا فروشنده اختیار خیارات را از خودش ساقط کند و بعد از معامله متوحه شود که گول خورده است،
نمی تواند کاری انجام دهد و حق بر هم زدن معامله را ندارد.
پس باید حتما دقت کنید که برای سند زدن خانه ، چه خیاراتی را می پذیرید.
زیرا با نوشتن «اسقاط کافۀ خیارات ولو خیار فاحش» اجازۀ فسخ معامله را از خودتان می گیرید.
الزامات و مصوبات : وقتی شما ملکی را می خرید ، بعضی وسیله ها روی خانه است.
در این بند به طور مفصل همه را ذکر می کنید.
مثلا من خانه را با کولر گازی یا آبی ، شوفاژ ، موتورخانه ، کابینت ، موکت ، یک خط تلفن و… خریداری میکنم.
بهترین عمل این است که تا می توانید توجه کنید و منصوبات را شفاف بنویسید .
اگر این بند را ننویسید ممکن است وقتی خانه را تحویل می گیرید،
شوفاژ و یا کابینت نداشته باشد و فروشنده همه چیز را با خودش برده باشد.
بعد از تکمیل موارد ذکر شده ، خریدار و فروشنده و حداقل دوشاهد زیر این مبایعه نامه را امضا می کنند .
سند زدن خانه
اگر دو نفر شاهد مرد زیر قول نامه را امضا کنند به مبایعه نامه تبدیل می شود.
درحال حاضر قول نامه و مبایعه نامه را یکی فرض می کنند.
اما شما لازم است که تفاوت هایشان را بدانید.
ممکن است شما با فروشنده ، زمانی به توافق برسید که دفترخانه باز نباشد،
برای همین قبل از سند زدن خانه می توانید یک مبایعه نامه تنظیم کنید .
مرحلۀ دوم: دریافت کد رهگیری
تاکنون خریدار، با فروشنده به توافق رسیده اند و مبایعه نامه نوشته اند.
اما این مبایعه نامه منحصربه فرد نیست و ممکن است فروشنده خانه را به چندین نفر دیگر هم فروخته باشد.
برای جلوگیری از این اتفاق ، بعد از تنظیم مبایعه نامه ، فروشنده و خریدار ، به بنگاه های معاملۀ املاک مجاز می روند،
تا مبایعه نامۀ خود را ثبت در سیستم نرم افزاری جامع کنند. دقت داشته باشید «بنگاه معاملۀ املاکی» حتما رسمی و معتبر باشد.
مشخصات ملک ، خریدار و فروشنده ، در سیستم ثبت شده و کد رهگیری صادر می شود.
این سیستم سراسری است، در نتیجه اگر فروشنده بخواهد هم زمان یک ملک را به چند نفر بفروشد،
سیستم خطا داده و می گوید کد رهگیری برای این ملک قبلا صادر شده است.
صادر شدن کد رهگیری به منزلۀ سلامت معامله می باشد و یکی از مراحل لازم برای سند زدن خانه است .
بعضی از افراد ، تنظیم مبایعه نامه را هم در بنگاه معاملات ملکی انجام می دهند.
کد رهگیری، راه کلاه برداران برای فروش ملک به چندین نفر را بسته است.
مرحلۀ سوم: مراجعۀ فروشنده به دفتر اسناد رسمی
در این مرحله فروشنده باید با شناسنامه و اصل سند، به «دفترخانۀ اسناد رسمی» مراجعه کند.
دفترخانه لیست مدارک مورد نیاز برای تشکیل پرونده را به فروشنده می دهد تا آن را آماده کند.
مدارک لازم برای تشکیل پروندۀ نقل و انتقال و سند زدن خانه :
اصل و تصویر سند مالکیت
اصل و تصویر بنچاق
تصویر شناسنامه و کارت ملی فروشنده و خریدار
اصل و تصویر وکالت نامه
اصل و تصویر پایان کار و یا عدم خلافی شهرداری یا نامۀ بازدید شهرداری یا بخشداری (در مورد زمین های دارای بنا و زمین های بدون بنا)
صورت مجلس تفکیکی در مورد آپارتمان (این مورد باید هماهنگ شود)
اصل و تصویر حصر وراثت(در مورد سندهای ورثه ای)
اصل و تصویر فرم مالیات بر ارث(در مورد سندهای ورثه ای)
بنچاق چیست؟
وقتی خانه ای را می خریدمی شود یک سند داده می شود. سند، مشخصات جغرافیایی(کجای ایران قرار دارد)،
ثبتی(پلاک ثبتی ملک چند است) و هندسی(مساحت ملک چقدر است) ملک را دارد.
بنچاق یک ورق کاغذ با سایز A2 است که در آن مشخصات فروشنده و خریدار،
آدرس و تمام هزینه هایی که طرفین انجام داده اند ، در آن آورده می شود، بنچاق پیوست و پیش نیاز سند است.
از لحاظ اسنادی درجه دوم می باشد و بدون آن هم معامله صورت خواهد گرفت.
دفترخانه یک نسخه از بنچاق را نگه می دارد .
