هنگامی که مالک فوت می کند بر مبنای قانون انحصار وراثت،
ملک مورد نظر به وارثان انتقال می یابد (مگر اینکه وصیت نامه رسمی تنظیم شده باشد و یا شرایط خاصی برای ملک تدوین شده باشد)،
که ملک ورثه ای یا ملک موروثی نامیده می شود.
خرید و فروش املاک ورثه در بیشتر مواقع کار پرچالشی است.
بایستی در هنگام انجام مذاکرات مقدماتی و تنظیم مبایعه نامه قولنامه املاک موروثی،
به نکات ذیل توجه و دقت کافی را داشته باشید.
خرید و فروش ملک موروثی
یکی از نکاتی که هنگام انجام مذاکرات مقدماتی پیرامون خرید املاک موروثی می بایست موردتوجه قرار بگیرد،
احراز مالکیت شخص و یا اشخاصی است که به عنوان مالک قصد فروش ملک را دارند.
چنانچه ملک موضوع معامله از مصادیق املاک موروثی باشد،
بایستی سند مالکیت به نام شخصی باشد که فوت نموده و به سبب ارث و انحصار وراثت به وراث متوفی انتقال یافته باشد .
با نگاه به صفحه اول سند مالکیت یا ملاحظه صفحات مربوط به ستون نقل و انتقالات سند این مورد قابل احراز خواهد بود.
از وراث گواهی حصر وراثت مطالبه و در خصوص اینکه آیا تمامی وراث موافق و آماده فروش ملک موروثی هستند
یا خیر دقت و بررسی لازم صورت پذیرد .
.
در صورت متعدد بودن وراث باید در هنگام تنظیم مبایعه نامه همه آنها حاضر باشند و ذیل مبایعه نامه را امضا کنند
و یا اینکه نماینده و وکیل قانونی خود را در زمان عقد قرارداد حضور داشته باشند،
که در صورت وجود وکیل جهت نقل وانتقال مورد وراثت استعلام از دفتر اسناد رسمی صادرکننده وکالت الزامی می باشد
و درصورتی که برخی از وراث سهم الارث خود از یک ملک را بفروشند
و متعاقبا یک یا چند نفر دیگر از وراثی که در هنگام تحریر و تنظیم مبایعه نامه حضور نداشته اند ،
بنا به عالی مخالفت نموده و حاضر به فروش سهم موروثی و مالکانه خود نباشند ،
در آن صورت خریدار با مشکلات بسیار جدی مواجه خواهد شد.
زیرا بدون اذن و موافقت سایر وراث که به هر دلیل سهم الارث خود در ملک موضوع معامله را انتقال نداده اند،
قادر به تصرف در آن نخواهند بود .
همچنین درصورتی که یکی از وراث از سوی سایر وراثی که در هنگام انجام معامله حضور ندارند
و وکالت نامه رسمی برای فروش ارائه نماید، ضروری است که درباره این موضوع چند نکته مورد دقت کافی قرارگیرد:
نکته اول اینکه تا حد امکان در خصوص اعتبار وکالت نامه ارائه شده و عدم عزل وکیل از سمت وکالت بررسی لازم صورت پذیرد.
توجه داشته باشید که وکالت نامه ارائه شده بایستی یا در یکی از دفاتر اسناد رسمی
ویا درصورت اقامت وراث درخارج ازکشور دریکی از کنسولگری های ایران درخارج ازکشور تنظیم شده باشد و توصیه میگردد،
از پذیرفتن دست نوشته عادی مبنی بر اذن در فروش و غیره به لحاظ محرز نبودن صحت و اصالت آن پرهیز نمایید .
.
نکته دوم اینکه موضوع وکالت و حدود اختیارات وکیل موردبررسی واقع و ملاحظه شود
که آیا وکیل حق فروش و انجام سایر معاملات نسبت به ملک موضوع معامله را دارد می باشد یا خیر.
موضوع دیگر در ارتباط با احراز سمت و اختیار وکیل برای دریافت ثمن و مبلغ معامله است.
ماده 665 قانون مدنی دراین باره مقرر میدارد؛ وکالت در بیع وکالت در قبض ثمن نیست.
بنابراین و با عنایت به صراحت و روشنی ماده قانون مذکور،
خریدار بایستی علاوه بر احراز اختیار وکیل برای فروش ملک مندرج در وکالت نامه در مورد سمت و اختیار او برای دریافت ثمن و مبلغ معامله نیز یقین حاصل نماید .
در هنگام انجام مذاکرات مقدماتی و بحث پیرامون املاک موروثی مورد معامله و قیمت آن ،
حتما اسناد هویت فروشندگان از قبیل شناسنامه و کارت ملی را رؤیت و سال تولد آنها را مورد دقت قرار دهید.
چنانچه در بین وراث شخص و یا اشخاص صغیری وجود داشته باشند ،
بنا به حکم قانونی آنها از تصرف در اموال و حقوق مالی خود و انجام هرگونه معامله ممنوع هستند
واداره اموال و حقوق مالی آنها توسط شخصی به نام «قیّم» که بوسیله دادستان پیشنهاد وتوسط دادگاه منصوب میگردد،انجام میشود .
.
نکته مهمی که بایستی مدنظر قرار گیرد اینکه قیم مجاز به فروش اموال غیرمنقول متعلق به شخص صغیر نیست
و قیم بایستی در ابتدا و در اجرای مقررات ماده 1241 قانون مدنی و ماده 83 قانون امور حسبی،
قصد خود مبنی بر فروش ملک صغیر را به دادسرا اعلام کند.
دادستان پیرامون رعایت صرفه و صلاح صغیر بررسی آنها را انجام و در صورت احراز این امر،
تصمیم قیم به فروش ملک را تصویب و مجوز مربوطه را صادر مینماید.
بنابراین خریدار بایستی از شخصی که مدعی قیمومیت شخص صغیر است علاوه برقیم نامه،
ارائه مجوز واحد سرپرستی دادسرای مربوطه مبنی بر اذن در فروش ملک صغیر را نیز مطالبه نماید .
.
مطابق مقررات قانون مالیات های مستقیم مصوب 1366 و اصلاحات و الحاقات بعدی آن ،
پس از فوت هر شخص ، وراث متوفی موظف هستند حداکثر ظرف مهلت 6 ماه از تاریخ فوت،
اظهارنامه مالیاتی بر ارث تکمیل نمایند و در اظهارنامه مالیاتی بایستی تمامی اموال و دارایی و دیون و واجبات مالی متوفی درج شود.
البته در مورد املاکی که مدت 40 سال از فوت مرحوم گذشته باشد اظهارنامه مالیاتی جهت نقل وانتقال در دفاتر اسناد رسمی موردنیاز نیست.
همان طور که بیشتر معروض گردید در املاک موروثی، مال غیرمنقول به جامانده از متوفی متعلق به تمامی وراث است
و هر یک از وراث به میزان سهم الارثی که مطابق قانون به او تعلق قرار میگیرد،
در مال غیرمنقول موضوع مورد معامله شریک میباشد.
با این وصف ، چنانچه مال غیرمنقول موروثی مورد معامله واقع شود،
خریدار بایستی سهم هر یک از وراث از مبلغ معامله را محاسبه و سهم هر یک از آنها را صرفا به خود وی و یا به شخصی که برای دریافت مبلغ معامله وکالت و نمایندگی دارد ، تسلیم نماید.
در غیر این صورت ممکن است بین وراث و خریدار در این خصوص اختلاف به وجود آمده و حداقل نتیجه آن،
این خواهد بود که وراثی که مدعی عدم دریافت سهم خود از مبلغ معامله میباشد،
از حضور در دفترخانه و تنظیم و امضای سند رسمی انتقال ، خودداری نماید
